Serielles, modulares Bauen - wann kommt es in Schwung?

Eva-Marion_Beck_Autorin_Blog

Von Politik und Wirtschaft wird das digitalisierte Bauen mit Modulen als probates Mittel angepriesen, um zeitnah den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen. Für Bauherren bedeutet der industrialisierte Bauansatz eine nie dagewesene Kosten- und Planungssicherheit, Baufirmen eröffnet er ganz neue Zukunftschancen. Und architektonische Qualität und Energieeffizienz werden beim modularen Bauen mittlerweile auch großgeschrieben. Warum geht es mit dem seriellen Bauen trotz all seiner unbestreitbaren Potenziale nur schleppend voran in Deutschland?

Die Idee des Modulbaus ist eigentlich nicht neu. Schon Leonardo da Vinci entwarf um 1494 das erste aus vorgefertigten Bauteilen zusammengesetzte Haus. Der Gedanke einer industriell vorgefertigten, und damit der Gemeinschaft zugänglichen, Bauweise im Baukastensystem war es auch, der die Mitglieder des Bauhauses unter der Leitung von Walter Gropius umtrieb. In den 1920er Jahren entwickelten Walter Gropius und der heute zu den Pionieren des modernen Holzbaus zählende Konrad Wachsmann die Fertigbauweise, wie wir sie heute kennen. Und auch der Deutsche Werkbund legte 1927 unter Ludwig Mies von der Rohe mit der legendären Weißenhofsiedlung in Stuttgart mit einer neuartigen Bauart, die in einer Skelettbauweise in Kombination mit industriell vorgefertigten Bauelementen entstand – den Grundstein für das modulare Bauen.

Die heutige Modulbauweise kann man mit dem Zusammenstecken von LEGO-Bausteinen vergleichen: Die Bauteile werden industriell in Serie vorgefertigt und direkt an der Baustelle zusammengefügt. Ganze Wohneinheiten können – inklusive Fenster, Dämmung, Sanitärausstattung und sogar TGA-Ausrüstung – wie Bauklötze vor Ort zu einem fertigen Haus verbunden werden. Durch schlanke, digitalisierte Prozesse und kurze Bauzeiten lassen sich Kosten, Materialtransporte, Lärmbelästigung und Emissionen massiv reduzieren.


Wettbewerbsvorteil Fixkosten und Terminsicherheit

Gerade am seriellen, modularen Bauen zeigt sich in ganzer Bandbreite, was sich mithilfe von BIM und digitalen Bautechniken bereits erreichen lässt. Da die industriell gefertigten Bauteile in automatisierten und lückenlos qualitätsüberwachten Prozessen hergestellt werden, sinkt die Fehlerquote gegenüber der herkömmlichen Bauweise um rund 90 Prozent. Aufwendige Nachbesserungen oder Nachforderungen entfallen. Durch die Planung im BIM-System steigen Transparenz, Effizienz und Wirtschaftlichkeit, die eigentliche Bauqualität wird verbessert. Im digitalen Zwilling werden alle wichtigen Informationen und Daten hinterlegt und können über den gesamten Lebenszyklus für eine nachhaltige Bewirtschaftung genutzt werden. Viele Firmen, die sich auf serielles, modulares Bauen spezialisiert haben, können ihren Kunden heute ein ganzheitliches Leistungspaket mit garantierter Kosten- und Terminsicherheit bieten – ein unschätzbarer Wettbewerbsvorteil.

 

Politik und Wirtschaft versuchen seit Jahren mit wenig durchschlagendem Erfolg, dem seriellen, modularen Bauen in Deutschland einen Schub zu geben. So initiierte der GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen) 2018 gemeinsam mit dem Bundesbauministerium, der Deutschen Bauindustrie und der Bundesarchitektenkammer ein europaweites Ausschreibungsverfahren, aus dem dann eine Rahmenvereinbarung für den seriell-modularen Geschosswohnungsbau hervorging. Nicht nur schneller, kostengünstiger Wohnungsbau sollte vorangetrieben werden - ein wichtiges Ziel war auch, Bauherren zu zeigen, wie vielfältig modulares und serielles Bauen heute aussehen kann.

 

Die kwb kommunale wohnungsbau gmbh rheingau-taunus nahm das erste Projekt auf Grundlage der Rahmenvereinbarung in Angriff – ein Mehrfamilienhaus mit neun Wohnungen in Idstein. Auch für Geschäftsführer Ditmar Joest war der garantierte Festpreis neben der Bauqualität der wichtigste Anreiz. Die Stahlbeton-Raum-Module des dreigeschossigen Wohngebäudes wurden von der Lechner Group in hohem Grad vorgefertigt und per LKW und Kran auf der Baustelle angeliefert und montiert. Fenster, Balkone, teilweise Bäder, Leitungen und Dämmung waren in den Modulen bereits eingebaut. Das Gebäude stand innerhalb von acht Wochen und war nach insgesamt nur vier Monaten bezugsfertig. Die Baukosten lagen bei rund 2.350 Euro pro Quadratmeter.

„Um wirklich Kosten sparen zu können, ist der Modulbau mit einem Marktanteil von fünf Prozent noch zu gering“, so Ditmar Joest. Trotzdem ist er mit dem Gesamtergebnis zufrieden. Die kurze Bauzeit und die Sicherheit des Kostenrahmens haben ihn überzeugt. Derzeit realisiert die kwb das zweite Modulbauprojekt - diesmal mit 72 Wohneinheiten. Joest ist überzeugt, dass das Ende der Fahnenstange für den seriellen, modularen Wohnungsbau noch lange nicht erreicht ist. „Die Modulbauweise hat sich am Markt noch nicht etabliert. Dafür brauchte es mutige Auftraggeber und realistische Auftragnehmer“, bedauert er. „Aber das kann sich ja ändern, wenn mehr Unternehmen mitmachen.“


Typengenehmigung für serielles, modulares Bauen

Bisher schienen besonders die langwierigen Baugenehmigungen von Ländern und Kommunen und fehlende Typengenehmigungen ein großer Hemmschuh für Planer und Bauherren zu sein. Hier gab es 2019/2020 jedoch viel Bewegung. In fast allen Bundesländern wurden mittlerweile Typengenehmigungen in die Musterbauordnungen aufgenommen. Damit müssen Gebäude, die in derselben Ausführung an mehreren Stellen errichtet werden sollen, nicht immer wieder aufs Neue genehmigt werden. Leider bleiben die Akteure der Wohnungs- und Bauwirtschaft trotzdem zögerlich. „Die Anbie­ter trau­en sich bis­her aus ver­schie­de­nen Grün­den nicht recht an die Typen­ge­neh­mi­gung her­an“, so Fabian Viehrig, der den Bereich Bauen und Technik im Referat Energie, Bauen und Technik im GdW leitet. „Es fehlt an prak­ti­schen Bei­spie­len.“

 

1500 Modulbauwohnungen für Hamburg

Ein großer Schritt nach vorne könnte hier das Systemhauskonzept der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft SAGA bedeuten, für das 2019 stadtweite Typengenehmigungen für Geschosswohnungsbauten und Reihenhäuser erwirkt wurden. Vierzig verschiedene Varianten im Geschosswohnungsbau und siebzehn Reihenhaustypen lassen sich mit diesem Konzept an beliebigen Standorten schnell errichten und können flexibel an unterschiedlichste Grundstücke angepasst werden. Vierspänner, Dreispänner, Zweispänner und verschiedene Eckgebäude können je nach örtlichem Bedarf kombiniert und mit verschiedenen Erdgeschosszonen und Fassadenentwürfen differenziert werden. Das Ziel ist ein architektonisch anspruchsvolles Bauen im frei finanzierten Acht-Euro-Segment. Für das erste Vorhaben in Farmsen, wo auf dem Gelände eines alten Pflegeheims in vier Gebäuden 148 Wohnungen entstanden, war im geförderten Wohnungsbau sogar nur eine Miete von 6,35 Euro vorgesehen. Wegweisend ist auch die Zahl der geplanten Modulbauwohnungen: 1.500 sind in der Pipeline.

 

Wachsende Dynamik 2020

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Überhaupt lässt sich beobachten, dass das modulare Bauen nicht stagniert, sondern 2020 sogar an Fahrt aufgenommen hat. Das bestätigt auch Markus Richthammer, Vorstand Industrie der Firmengruppe Max Bögl (s. links). Von Durchbruch könne man noch nicht sprechen, durchaus aber von wachsender Dynamik. Richthammer sieht in einer Eigenschaft des Modulbaus ein besonderes Potenzial: in seiner Eignung für die urbane Nachverdichtung, durch die Baugeschwindigkeit und den reduzierten Platzbedarf. Für das größte private Wohnungsunternehmen Deutschlands Vonovia hat die Max Bögl Modul AG bereits in Frankfurt und Dresden Bestandsbebauung nachverdichtet. Auch Flachdächer von Supermärkten und Parkhäusern können schnell und unkompliziert als „Baugrundstücke“ genutzt werden. Gemeinsam mit Lidl realisiert Max Bögl derzeit ein Mixed-Use-Immobilienprojekt mit insgesamt 26 Wohnungen und Lebensmitteleinzelhandel in Berlin-Mahlsdorf. Weitere Projekte dieser Art sind in Planung. Auch Aldi plant auf Hochtouren - in Berlin will der Discounter in Kombination mit seinen Supermärkten 3000 Modulbau-Wohnungen an 30 Standorten bauen.

 

Serieller Modulbau trifft Ressourceneffizienz

Und wie klimaschonend kann serielles, modulares Bauen sein? Durch ökologische Bautechniken und neue klimafreundliche Baumaterialien kann viel Energie eingespart werden. Mit Umweltbeton etwa werden die CO2 Emissionen um bis zu 30% reduziert. Hohe Ressourceneinsparungen bringen zudem die energieeffiziente Logistik sowie die werkseitige Vorfertigung in ganzen Wohnsegmenten. Einer meiner Professoren hat es mal so auf den Punkt gebracht: Die beste Schraube ist keine Schraube“, so Richthammer. „Je weniger Material verwendet wird, desto umweltfreundlicher ist es.“

Vor allem die ökologischen Anforderungen über den gesamten Lebenszyklus sind ein wichtiger Nachhaltigkeitsaspekt des seriellen und modularen Bauens. Der Verschnitt von Baustoffen wird durch die industrielle Produktion minimiert, anfallende Abfälle können sortenrein getrennt und recycelt werden, da Verbindungen zumeist mechanisch ausgeführt sind. Ein Vorteil, der auch einen sehr nachhaltigen Rückbau modularer Gebäude ermöglicht – zumal während der Projektabwicklung mit BIM die dafür wichtigen Informationen und Daten zu Bauteilen gespeichert werden können. Auch Energiekonzepte sind leicht integrierbar. Die Module können zum Beispiel mit dezentralen Lüftungsanlagen mit Passivhauszulassung ausgestattet werden, inklusive Wärmerückgewinnung mit einem Wirkungsgrad von mehr als 90 %. KfW-Effizienzhäuser von 55, 40 oder 40+ sind möglich. Die Eigentümer können sicher sein, dass sie hier nicht die zukünftige CO2-Steuer zahlen müssen. Auch die SAGA-Modulbauhäuser in Hamburg werden übrigens KfW 55-Standard haben.

 

Langsam, aber stetig

Von 290.000 Wohnungen, die in Deutschland pro Jahr gebauten werden, entstehen noch weniger als 10.000 in Modulbauweise. „Das ist ein Generationenthema, es geht Schritt für Schritt voran. In 10 Jahren wird der Markt schon anders aussehen“, so Richthammer. Mit dieser Einschätzung ist er nicht alleine. Auch andere Profis der Baubranche schätzen, dass es fünf bis zehn Jahren dauern wird, bis das System sich in Deutschland durchsetzen wird. Immerhin avanciert das serielle Bauen mit Modulen aber jetzt schon zur ernsthaften Alternative im kommunalen Wohnungsbau und gewinnt hier - nach anfänglichem Zögern - immer mehr Anhänger, je mehr sichtbare Ergebnisse in die Höhe wachsen.

 

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